23. Juli 2010
Wohnung: Kündigung durch Erben
Gespeichert unter: Mietrecht, Rechtliches — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 14:34
Nicht selten werde ich gefragt, wie und mit welcher Frist der Erbe bzw. die Erben die Wohnung des Erblassers kündigen können.
Das Gesetz gibt die Antwort auf diese Frage in selten klarer Weise:
Gemäß § 564 BGB wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, wenn nicht ein Mitmieter oder ein im Haushalt des Erblassers wohnender Ehegatte, Lebenspartner oder Abkömmling (Kind) vorhanden ist. Das Mietverhältnis kann nur unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden, also spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats.
Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen die mietvertraglichen Pflichten, insbesondere die Pflicht zur Mietzinszahlung, weiter. Aus der Erbmasse sind also im schlechtesten Fall knapp vier Monatsmieten zu entrichten.
Wichtig: Sind mehrere Erben vorhanden, besteht also eine Erbengemeinschaft, so muss die schriftliche (§ 568 Abs. 1 BGB) Kündigung des Mietvertrages von allen Erben unterschrieben werden. Erben, die die Kündigung nicht mit unterzeichnen, können zwar auch einen anderen hierzu bevollmächtigen. Dann sollte der Kündigung aber unbedingt die schriftliche Vollmacht beigefügt werden. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass der Vermieter die Kündigung mangels Vollmachtsvorlage zurückweist (§ 174 BGB).
Wie für alle Schriftstücke, deren Zugang entscheidend ist, gilt auch hier der dringende Rat: Der Zugang sollte im Zweifel bewiesen werden können. Deshalb ist es ratsam, die Kündigung zu übergeben und sich den Erhalt vom Vermieter quittieren zu lassen. Auch möglich: die Übergabe durch einen unabhängigen Dritten als Boten oder die Übersendung per Einschreiben mit Rückschein.
14. Juli 2010
Die Folgen einer “kalten” Wohnungsräumung
Gespeichert unter: Mietrecht, Rechtliches, Schadensrecht, Strafrecht — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 21:18
Mit seinem Urteil vom 14. Juli 2010 (Az. VIII ZR 45/09) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine für Mieter und Vermieter gleichermaßen bedeutende Entscheidung verkündet.
Dem Rechtsstreit, den der BGH zu entscheiden hatte, lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Mieter einer Mietwohnung war mit unbekanntem Aufenthalt verschwunden. Zwei Monatsmieten waren offen. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis deshalb fristlos. Er reichte dann aber nicht etwa eine Räumungsklage ein, sondern verschaffte sich eigenmächtig Zugang zu der Wohnung. Einen Teil der Einrichtung ließ er entsorgen, einen anderen Teil lagerte er ein. Anschließend vermietete er die Wohnung weiter.
Der Mieter verlangte nun Schadensersatz in Höhe von mehr als 60.000,00 EUR von dem Vermieter. Er hatte mit Hilfe eines von ihm selbst eingeholten Sachverständigengutachtens den Schaden geschätzt, der durch die Vernichtung seines Hab und Guts entstanden ist.
Während Landgericht und Oberlandesgericht die Klage des Mieters noch abgewiesen hatten, machte der BGH dem Mieter jetzt neue Hoffnungen. Während die Vorinstanzen noch angenommen hatten, der Mieter müsse vollen Beweis für die Höhe des entstandenen Schadens erbringen, hat der BGH nun die Sorgfaltspflichten des Vermieters konkretisiert: Ein Vermieter, der ohne Räumungstitel die Wohnung eines Mieters räumt, begehe verbotene Eigenmacht und mache sich deshalb schadensersatzpflichtig. Der Vermieter müsse bei einem solchen Vorgehen wenigstens ein Verzeichnis der in Besitz genommenen oder entsorgten Gegenstände aufstellen, in dem auch die von ihm festzustellenden Werte der einzelnen Gegenstände festzuhalten sind. Erstelle der Vermieter ein solches Verzeichnis nicht, dann müsse nicht der Mieter beweisen, welche Gegenstände abhanden gekommen sind und welchen Wert sie hatten. Dann müsse vielmehr der Vermieter den diesbezüglichen Vortrag des Mieters widerlegen.
Da letzteres kaum möglich sein dürfte, kann nur jedem Vermieter, der verbotenerweise die Wohnung eines Mieters ohne Räumungstitel selbst räumt, dringend geraten werden, wenigstens ein solches Verzeichnis zu erstellen und Lichtbilder von den einzelnen Gegenständen anzufertigen!
26. Juni 2009
Unbefugtes Parken auf Privatgrundstück kann teuer werden
Gespeichert unter: Allg. Zivilrecht, Mietrecht, Rechtliches, Schadensrecht, Verkehrsrecht — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 00:02
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 5. Juni 2009 (Az.: V ZR 144/08) entschieden, dass unbefugt auf fremden Grundstücken abgestellte Kfz abgeschleppt werden dürfen und nur gegen Bezahlung der Abschleppkosten herausgegeben werden müssen.
Dem Beklagten gehört ein Grundstück, das als Parkplatz genutzt wird. Auf diese Zweckbestimmung wird auf Schildern hingewiesen. Außerdem sind Schilder aufgestellt, wonach widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge kostenpflichtig abgeschleppt werden.
Der Kläger stellte seinen PKW unbefugt auf dem Parkplatz ab. Sein Fahrzeug wurde von einem Unternehmer abgeschleppt, der vom Beklagten beauftragt ist, die Nutzung des Parkplatzes zu kontrollieren und widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge zu entfernen.
Der Kläger löste das Fahrzeug gegen Bezahlung der Abschleppkosten (150 €) aus und verlangt nun vom Beklagten die Erstattung dieser Kosten.
Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Klägers zurückgewiesen. Der Erstattungsanspruch setze voraus, dass der Beklagte kein Recht zum Abschleppen des Fahrzeugs gehabt habe und der Kläger deshalb nicht zur Zahlung der Abschleppkosten verpflichtet gewesen sei. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Das unbefugte Abstellen des Fahrzeugs sei als Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes des Beklagten an der Parkplatzfläche und damit als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) zu qualifizieren. Zur Beseitigung der Beeinträchtigung habe der Beklagte sofort sein gesetzliches Selbsthilferecht (§ 859 BGB) ausüben dürfen.
Im Streitfall habe der Beklagte auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Selbst wenn auf dem Gelände andere Parkplätze frei gewesen seien, stehe das dem Recht des Beklagten zum Abschleppen nicht entgegen. Denn der unmittelbare Grundstücksbesitzer könne sich der verbotenen Eigenmacht unabhängig davon erwehren, welches räumliche Ausmaß sie habe und ob sie die Nutzungsmöglichkeit von ihr nicht betroffener Grundstücksteile unberührt lasse. Dieses Recht habe der Beklagte nicht anders als durch Abschleppen durchsetzen können.
Deshalb sei der Kläger zur Bezahlung der Abschleppkosten an den Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes verpflichtet gewesen. Ein Erstattungsanspruch des Klägers sei folglich nicht begründet.
02. April 2009
Kyrill, Dachziegel, Windschutzscheibe
Gespeichert unter: Allg. Zivilrecht, Mietrecht, Rechtliches, Schadensrecht, Versicherungsrecht — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 07:57
Sieg im Dachziegel-Fall!
Am frühen Abend des 18. Januar 2007 tobte der Sturm “Kyrill” über Deutschland. In Essen riss er eine Dachpfanne von dem Dach eines Mehrfamilienhauses, die geradewegs in die Windschutzscheibe des geparkten Pkw meines Mandanten fiel. Es entstand Sachschaden in Höhe von über 3.500,00 Euro.
Mein Mandant wollte selbstverständlich Ersatz für den ihm entstandenen Schaden.
Ein von ihm beauftragter Essener Anwaltskollege verklagte im Jahre 2007 zunächst die Hausverwaltung. Warum er die Eigentümerin des Hauses, die nach § 836 BGB haftet, nicht gleich mit verklagte, wird wohl sein Geheimnis bleiben. Der Rechtsstreit gegen die Hausverwaltung ging jedenfalls verloren.
Mein Mandant war unzufrieden. Er entschloss sich zu einem Anwaltswechsel und beauftragte mich mit der Durchsetzung seiner Ansprüche.
Ich erhob für den Mandanten Klage gegen die Hauseigentümerin. Mit Erfolg. Das Amtsgericht Essen entschied, dass die Hauseigentümerin für den Schaden meines Mandanten in voller Höhe aufzukommen habe. Sie hafte gemäß § 836 Abs. 1 Satz 1 BGB, der lautet:
Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.
Der Sturm “Kyrill” hatte eine Windgeschwindigkeit von maximal 115 km/h, also 11 Beaufort. Es handele sich also nicht um ein so untypisches Naturereignis, dass von höherer Gewalt gesprochen werden könnte. Dies wäre allenfalls dann der Fall gewesen, wenn die Windstärke oberhalb von 12 Beaufort gelegen hätte.
Die Hauseigentümerin konnte sich auch nicht mit dem Argument entlasten, sie habe das Dach regelmäßig fachmännisch überprüfen lassen. Die Beweisaufnahme ergab nämlich, dass diese angebliche Überprüfung lediglich darin bestand, dass der Hausverwalter (nicht vom Fach) das Dach gelegentlich in Augenschein nahm ohne es selbst zu betreten. Das reiche nicht, entschied das Gericht.
Hier kann man das Urteil im Volltext nachlesen.
Hauseigentümer sollten ihr Dach regelmäßig von einer Fachfirma auf die Erforderlichkeit von Instandsetzungsarbeiten überprüfen lassen!
18. Februar 2009
Mietnomadentum: Bundesregierung sieht keinen Handlungsbedarf
Gespeichert unter: Mietrecht, Rechtliches, Zwangsvollstreckung — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 00:02
Im Rahmen einer sogenannten Kleinen Anfrage wollte die FDP-Bundestagsfraktion von der Bundesregierung wissen, ob und inwieweit sie Handlungsbedarf sieht um Vermieter von Wohnraum verstärkt vor sogenannten Mietnomaden zu schützen.
Mit ihrer Antwort vom 31. Oktober 2008 (Bundestagsdrucksache 16/10737) stellte die Bundesregierung klar, dass sie derzeit keine Veranlassung sehe, miet- oder zwangsvollstreckungsrechtliche Vorschriften zu ändern oder zu ergänzen.
Als Mietnomaden bezeichne man Personen, die von einer Mietwohnung in die nächste ziehen in der Absicht, keine oder nur zeitweise Miete zu zahlen. Die von der FDP-Fraktion angesprochenen Probleme beträfen aber in erster Linie eine andere, von dem Phänomen des Mietnomadentums zu unterscheidende - für den Vermieter viel gravierendere - Problematik: Erwirke der Vermieter einen Räumungstitel gegen seinen Mieter, könne die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung trotzdem scheitern, wenn die Räumlichkeiten (auch) von einer in dem Räumungstitel nicht genannten Person bewohnt würden. Der Vermieter müsse einen Räumungstitel nämlich grundsätzlich gegen alle Personen erwirken, die auch nur Mitbesitz an den Räumlichkeiten haben.
Hieran sei trotz alledem festzuhalten. Das formalisierte Zwangsvollstreckungsverfahren sei so konzipiert, dass ein Gerichtsvollzieher durch einen entsprechenden Vollstreckungstitel (hier: den Räumungstitel) klar und unmissverständlich angewiesen werden müsse, wer wann was an wen zu leisten hat. Das zwangsweise Außer-Besitz-Setzen einer Person erfordere daher zwingend, dass genau diese Person auch im Räumungstitel genannt ist.
07. Januar 2009
Räum- und Streupflicht
Gespeichert unter: Allg. Zivilrecht, Bottrop, Mietrecht, Rechtliches, Schadensrecht, Strafrecht, Versicherungsrecht, Verwaltungsrecht — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 00:00
Die Räum- und Streupflicht von öffentlichen Flächen obliegt grundsätzlich der Gemeinde. Diese muss bei Eis- oder Schneeglätte dafür Sorge tragen, dass Bürgerinnen und Bürger bei (bestimmungsgemäßer) Benutzung einer öffentlichen Fläche nicht (z. B. durch Ausrutschen) zu Schaden kommen.
Üblicherweise überträgt die Gemeinde aber ihre vorgenannte Verkehrssicherungspflicht per Satzung auf die Eigentümer der an die öffentlichen Flächen grenzenden Grundstücke. Dies ist ohne weiteres zulässig und für die Stadt Bottrop geregelt in den §§ 2 und 3 dieser Satzung.
Die Grundstückseigentümer, die hinsichtlich der von Dritten (z. B. Mietern) genutzten Flächen ihres eigenen Grundstückes (z. B. Zuwegung zu den Mülltonnen) ohnehin verkehrssicherungspflichtig sind, sind über diesen Umweg der Straßenreinigungssatzung zusätzlich dazu verpflichtet, auch öffentliche Flächen von Eis- und Schneeglätte zu befreien. Zu diesen öffentlichen Flächen zählen insbesondere die Gehwege.
Ist nun im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter (anstelle des Grundstückseigentümers) die Verkehrssicherungspflichten zu erfüllen hat, dann obliegt dem Mieter die Räum- und Streupflicht bei Eis- und Schneeglätte. Dies gilt sogar dann, wenn er verhindert ist, weil er beispielsweise im Urlaub ist. Nach der Rechtsprechung muss ein Mieter in einem solchen Fall einen Vertreter einsetzen, der die Räum- und Streuarbeiten für ihn übernimmt.
Welchen Umfang die Räum- und Streupflicht im Einzelnen hat, lässt sich nicht allgemein sagen. Dies hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls und den Regelungen des Ortsrechts ab. So ist in der Straßenreinigungssatzung für die Stadt Bottrop geregelt, dass bei Schneefall bzw. Glätteentstehung in der Zeit zwischen 7:00 Uhr und 20:00 Uhr umgehend geräumt bzw. gestreut werden muss, während in der Zeit nach 20:00 Uhr entstehende Schnee- und Eisglätte nur bis spätestens 7:00 Uhr - an Sonn- und Feiertagen 9:00 Uhr - des Folgetages beseitigt werden muss; die Pflicht umfasst das Räumen und - erforderlichenfalls - das Streuen mit abstumpfenden Streumitteln (Sand, Granulat). Salz soll und muss nur in Ausnahmefällen und an besonderen Gefahrenstellen eingesetzt werden (z. B. Eisregen, Treppen, Gefälle).
09. Oktober 2008
Starre Renovierungsfristen bei Gerwerbe-Mietverträgen unzulässig
Gespeichert unter: AGB-Recht, Mietrecht, Rechtliches — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 22:21
Nun ist es höchstrichterlich entschieden. Was der Bundesgerichtshof (BGH) für Wohnraummietverhältnisse längst klargesellt hatte, gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse: Enthält ein Formularmietvertrag starre Fristen für vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen, dann führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, so der BGH mit Urteil vom 8. Oktober 2008 - Az. XII ZR 84/06 -. Der Mieter muss dann überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.
Die Begründung ist die gleiche wie im Wohnraummietrecht: Grundsätzlich ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache während der Mietzeit verantwortlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), sodass er auch Schönheitsreparaturen durchführen muss. Die Pflicht zur Durchfuhrung von Schönheitsreparaturen kann der Vermieter zwar vertraglich auf den Mieter abwälzen. Aber auch nur in dem Umfang, in dem er selbst zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet wäre. Da ein Vermieter von Gesetzes wegen erst dann Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, wenn es der Zustand der Mietsache konkret erfordert, kann er auch vom Mieter nicht mehr verlangen. Die Vorgabe eines starren Fristenplans für die Durchführung von Schönheitsreparaturen stellt insofern eine entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (§ 307 BGB).
18. Juni 2008
BGH kippt weitere Klausel zu Schönheitsreparaturen
Gespeichert unter: AGB-Recht, Mietrecht, Rechtliches — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 21:00
Mit Urteil vom 18. Juni 2008 (Az. VIII ZR 224/07) hat der Bundesgerichtshof eine weitere Mietvertragsklausel zum Thema Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Werde dem Mieter vorgeschrieben, dass er “neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten” verwenden solle, dann gehe das jedenfals dann zu weit, wenn dies nicht ausschließlich für die Endrenovierung, sondern auch für während des Mietverhältnisses durchzuführende Schönheitsreparaturen gelten soll. Denn dann würde der Vermieter dem Mieter indirekt vorschreiben, wie er zu wohnen hat. Eine solche Klausel sei daher unwirksam, sodass die Renovierungspflicht komplett entfalle.
06. September 2006
Das BGB auf Englisch
Gespeichert unter: AGB-Recht, Allg. Zivilrecht, Allgemein, Arbeitsrecht, Arzthaftungsrecht, Gesellschaftsrecht, Kaufvertragsrecht, Mietrecht, Rechtliches, Reiserecht, Schadensrecht, TK-Recht, Unterhaltsrecht — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 17:40
Das Bundesjustizministerium hat das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ins Englische übersetzt. Auf dieser Seite des Bundesjustizministeriums kann der “German Civil Code” heruntergeladen werden.
Das Bundesjustizministerium plant sogar, das fremdsprachige Gesetzesangebot kontinuierlich zu erweitern.
28. Juni 2006
Nikotinrückstände
Gespeichert unter: Mietrecht, Rechtliches — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 20:11
Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 28.06.2006 (Az.: VIII ZR 124/05), dass das Rauchen in einer Mietwohnung regelmäßig zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, so dass Mieter für dadurch eingetretene Verunreinigungen nicht einzustehen haben. Der Vermieter hätte das Rauchen in der Wohnung wirksam vertraglich einschränken müssen. Das Gericht ließ aber offen, ob sich ein Mieter bei exzessivem Rauchen in der Wohnung schadensersatzpflichtig machen kann.
24. Mai 2006
Tapeten abreißen regelmäßig keine Pflicht
Gespeichert unter: AGB-Recht, Mietrecht, Rechtliches — Rechtsanwalt Finkeldei, Bottrop @ 21:37
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 109/05, entschieden, dass die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Verpflichtung des Mieters zum Abriss der Tapeten unwirksam sei, wenn diese Pflicht dem Mieter unabhängig davon aufgebürdet werde, ob die tatsächliche Notwendigkeit des Tapetenabrisses bestehe.
Damit führt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu den sogenannten starren Renovierungsfristen konsequent fort. Hintergrund für die Ansicht der Bundesrichter ist, dass von Gesetzes wegen die Schönheitsreparaturen eigentlich vom Vermieter durchzuführen sind. Ein Vermieter dürfe diese Pflicht zwar - was in der Praxis die Regel ist - vertraglich auf den Mieter übertragen. Er könne jedoch nicht mehr Pflichten auf den Mieter übertragen als ihm selbst von Gesetzes wegen obliegen. Und zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sei auch der Vermieter nur dann verpflichtet, wenn die Mietsache tatsächlich reparaturbedürftig sei. Werde der Mieter durch eine Regelung im Formularmietvertrag stärker in die Pflicht genommen als das Gesetz den Vermieter in die Pflicht nehme, stelle dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.